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Jun 24

A vueltas con las cláusulas suelo de las hipotecas – Lo importante que es contar con un profesional que nos asesore.

planificacion_financiera_4A vueltas con la cláusula suelo de las hipotecas

Las hipotecas son uno de los contratos más importantes que vamos a firmar a lo largo de nuestra vida, por su duración (20-30 años) y por su importe (varias veces nuestros ingresos netos anuales), por ello es importante que, si no tenemos los conocimientos necesarios, nos asesoremos con alguien que nos revise todas las cláusulas del contrato, nos permita comparar entre varias ofertas, nos explique todos los términos que no entendamos del contrato y nos eviten sorpresas desagradables en el futuro.

La cláusula suelo, como muchos sabréis, no está presente en todos los contratos hipotecarios, pero sí que hay  bancos que las incluyen en  sus hipotecas. Funciona en los préstamos con tipo de interés variable, cuyo tipo de interés se calcula en las fechas fijadas de revisión,  sumando al valor de un índice de referencia (en general el Euribor) el diferencial del  préstamo. Si esta suma es inferior al valor del suelo se aplica el suelo.

También es frecuente que, junto con la cláusula suelo, haya una cláusula techo que limita la subida del tipo de interés por encima del valor de ese techo.

 Por ejemplo, si el valor de Euribor es del 0,75% el diferencial es el 1 y el suelo el 2,5%  . El tipo de interés del préstamos será 0,75% + 1 =1,75% pero como es inferior al 2,5%, nos aplicarían el 2,5%.  Actualmente el valor del Euribor está en valores mínimos históricos, por eso hay muchos préstamos hipotecarios con cláusula y aunque el Euribor baja, el tipo de interés de su hipoteca no baja y por lo tanto la cuota de su hipoteca tampoco refleja las bajadas del Euribor.

Muchos clientes desconocían que su hipoteca tenía cláusulas suelo hasta ahora, en que las bajadas del Euribor han hecho que los tipos de interés caigan por debajo de ese valor del suelo.

Los motivos de este desconocimiento pueden ser varios:

  • Que el banco no se lo hubiera comunicado durante toda la negociación de las condiciones financieras de su préstamo, ni figurara en ningún folleto publicitario.
  • Que la única ocasión que el cliente tuviera de enterarse de estas cláusulas fue antes de la firma del préstamo (minuta)  en el notario, si es que tuvieron la oportunidad de leerla antes,  o cuando el notario se la leyó (no todos los notarios lo hacen) antes de la firma.
  • Que aunque lo hubieran leido o escuchado del notario no hubieran comprendido su significado y trascendencia en el futuro.

La Sentencia del Tribunal Supremo.

En estos días todos los periódicos se han hecho eco de la sentencia del Tribunal Supremo  que daba la razón a la AUSBANC en su denuncia a las claúsulas suelo que fue recurrida por  BBVA, Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito (hoy Cajas Rurales Unidas S.C.C), Caja de Ahorros de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra (hoy NCG Banco S.A.U.)

 La sentencia considera  que no ha habido transparencia en la comunicación de las cláusulas suelo  de los bancos a los clientes titulares de las hipotecas  y  por ello condena a los bancos personados en el recurso,  a no seguir aplicándo las cláusulas suelo a partir de la fecha de publicación de las sentencia. Enseguida BBVA comunicó que retiraba las cláusulas suelo de todas sus hipotecas, muy  hábilmente,  supo “hacer de la necesidad virtud” y vendió de una forma positiva para su imagen de empresa la acción a la que le obligaba la sentencia.

Es importante considerar que:

  • La sentencia no considera que las cláusulas suelo sean ilegales, sino que no han sido informadas adecuadamente a los clientes, o dicho de otro modo, que no ha habido la transparencia debida en la comunicación de esta cláusula a los clientes titulares de las hipotecas y que por ese motivo le condena a que no las aplique en los próximos vencimientos de cuotas.
  • Esta sentencia no crea jurisprudencia, ya que hacen falta 2 sentencias del supremo ( de momento sólo hay una)
  • La sentencia sólo obliga a no aplicarla a partir de esa sentencia, a los préstamos de los bancos personados en el recurso, pero no al resto de bancos.
  • La sentencia no obliga a estos bancos personados en el recurso, a devolver el dinero que los usuarios han “pagado de más en sus cuotas antiguas” por tener claúsula suelo respecto de lo que habrían pagado si no la tuvieran, ni a los clientes a devolver el dinero del que se pudieran haber beneficiado por una cláusula techo.

Qué consecuencias se pueden derivar a corto o medio plazo.

  • Una vez más, la banca va a tener que hacer un lavado de su dañada imagen pública, y es muy probable que  todos los bancos, dejen de aplicar las controvertidas cláusulas  suelo, aunque eso les suponga una importante disminución en sus beneficios ahora que el Euribor está en mínimos históricos.
  • Va a ser muy difícil que algunos bancos puedan soportar el deterioro de su imagen de marca por  seguir aplicando las cláusulas suelo,  cuando otros bancos las han quitado.
  • Que en los contratos futuros, los bancos se van a esmerar más en explicar las cláusulas de su contrato, probablemente reflejando en sus contratos la aceptación explícita (una firma)  del cliente a las cláusulas más controvertidas.
  • Van a producirse más demandas por las cláusulas suelo o su falta de transparencia a otros bancos y van a aparecer demandas para pedir las devoluciones de los intereses cobrados de más como consecuencia de la aplicación de las cláusulas suelo.
  • Los clientes van a ser mas cautelosos en el análisis de sus contratos de productos bancarios. ¡Ya va siendo hora!
  • Es probable que los bancos, sabedores que no van a poder aplicar cláusulas suelo,  intenten en las nuevas hipotecas,que se firmen después de la sentencia, subir el diferencial, para asegurar más su margen. Esto no es sencillo de conseguir ya que el mercado bancario español es muy competitivo y es dificil (pero no imposible), que los bancos se pongan de acuerdo en esta subida.

Qué se podría/debería haber hecho antes de la firma de la hipoteca en el notario

Como decimos en nuestra web en el apartado de “Qué debo saber sobre mi hipoteca” es imprescindible disponer del documento que vamos a firmar antes de ir al notario para poder leerlo, solos o mucho mejor con la ayuda de un experto, para analizarlo e intentar quitar/negociar todo aquello con lo que no estemos de acuerdo o que nos pueda perjudicar. No será ni la primera vez, ni la última en que el cliente no está de acuerdo con una cláusula, incluso delante del notario, y no se firma el préstamo hipotecario. ¡No nos debe dar vergüenza ejercer nuestro derecho a no estar de acuerdo con algunos términos que consideremos abusivos incluso aunque estemos delante del notario, con el vendedor de la casa y el apoderado del banco!.

Os cuento una anécdota que me sucedió ayer en que fui a asesorar a una persona a un banco a hacer una gestión, y en un momento le dicen que debe firmar un documento, lo tomé y me puse a leerlo, con gran enfado no disimulado del empleado del banco que me dijo “¿es usted abogado?”, para seguir con “..me lo tendría que haber dicho antes que iba a  leerlo todo porque no tengo tiempo”. En fin,  es injusto generalizar esta conducta a todos los empleados bancarios, que hay muchos muy eficientes y preparados, pero este ejemplo muestra lo poco acostumbrados que están a que un cliente ejercite su derecho a leer un documento antes de decidir si lo firma o no y vaya ayudado por un experto que les pueda hablar del contrato de tú a tú.

Conclusiones.

Las conclusiones que resumen este post son:

  • El funcionamiento de muchos productos bancarios, no sólo las hipotecas,  son cada vez más complejos, y es muy conveniente el que, si no tienes unos conocimientos amplios sobre la materia, es muy recomendable que te asesores  por un experto, que te analice distintas posibilidades en diferentes bancos y te explique todas las características de tus contratos antes de firmarlos.
  • Las demandas judiciales deben ser el último recurso a utilizar para salvaguardar nuestros derechos, pero es algo que en muchas ocasiones se podría haber evitado analizando el contenido del contrato y de las características de los productos por personas expertas en la materia.

Como siempre, si quieres que te ayudemos contacta con nosotros  www.teayudocontubanco.com

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