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¿Qué debo saber sobre mi Hipoteca?

hipoteca2La hipoteca, o mejor dicho, el préstamo con garantía hipotecaria, que en general pedimos para comprar nuestra vivienda, suele ser la mayor inversión dineraría que hacemos en nuestra vida, por ello es conveniente conocer muy bien cómo funciona  y cuáles son sus parámetros.

La Minuta / condiones de nuestro préstamo Hipotecario 

La firma de los contratos de los préstamos hipotecarios, se hace ante notario, y es muy frecuente ir a la firma sin haber tenido acceso al documento “contrato o minuta del contrato”  que, nos va afectar durante los próximos 20 o 30 años.

¡Esto es un grave error que no hay que cometer!.

Recomendamos: pedir con antelación “la minuta” en la que deben venir todos los tipos de interés y comisiones a cobrar, que lo revisemos y lo comprendamos bien, y que no paremos de preguntar hasta que todo esté claro y a nuestro gusto (dentro de lo negociable).

En el acto de firma, estará el comprador de la casa (nosotros), el vendedor, el representante del banco y el notario.Todo el mundo tendrá prisa por terminar (sobre todo ellos), por lo que  este no es el mejor momento para revisar el documento y pedir todo tipo de aclaraciones (aunque se puede hacer).

¡Si ves algo raro, no lo firmes hasta que no lo tengas claro!

Lo ideal es llegar a ese momento con todos los términos perfectamente revisados, comprendidos y negociados, limitándonos a verificar que el documento que nos presentan a la firma coincide con aquel que hemos estud revisado.

Parámetros de una Hipoteca.

  • El plazo. Es el número de años durante los que estaremos pagando nuestro préstamo
  • La frecuencia de pago de la cuota. Generalmente es mensual.
  • El tipo de interés.  Puede ser:
    • Fijo. Es el mismo valor durante toda la vida del préstamo, p. ej el 4%
    • Variable o indexado. Se calcula sobre el valor de un índice de referencia, por ejemplo el Euribor a 1 año, al que se le suma una cantidad fija que se denomina “diferencial”, por ejemplo, Euribor a 1 año + un diferencial del 1,5. Si el Euribor a 1 año está en el 0,8%, nuestro tipo de interés será 0,8 +1,5= 2,3%

Los tipos variables, se modifican periódicamente, por ejemplo anualmente, eso quiere decir, que en la fecha de revisión, se vuelve a mirar el valor que tiene  nuestro índice de referencia y se le suma el diferencial para calcular el tipo de interés que estará vigente, desde ese día hasta la próxima fecha de revisión. Siguiendo con nuestro ejemplo anterior, si en la fecha de revisión el Euribor a 1 año estuviera al 1,2%, el nuevo tipo de interés sería 1,2 + 1,5= 2,7%

    • Mixto, es una mezcla de  ambos,al principio el tipo de interés sera fijo durante unos años  y a partir de una fecha variable con revisiones periódicas.´
  • La cuota. Es el pago periódico, normalmente mensual, que debo hacer para devolver el dinero al banco que me lo prestó. La cuota se calcula en función del importe del préstamo, el plazo y el tipo de interés. Es relativamente sencillo encontrar la fórmula e incluso en Excel puedes calcularlo usando la función “Pago”. Haz click aquí para acceder a un excel.

Si alargamos el plazo, la cuota baja, pero cuanto más alarguemos el plazo menos baja la cuota, con lo que pequeñas bajadas de cuota, nos pueden hacer que tengamos que pagar la cuota durante más años y al final tengamos que pagar mucho más dinero que con un plazo inferior.

Si sube el tipo de interés, también sube nuestra cuota, cosa que debemos tener en cuenta cuando nuestro tipo de interés sea variable ya que estará sujeto a posibles futuras del valor del indice de referencia durante 20 o 30 años.

Es conveniente que calcules cual sería la cuota de tu hipoteca bajo diferentes supuestos de plazo y de tipo de interés en el futuro.

Te regalamos nuestra hoja de cálculo excel, para que hagas tus cálculos.

¡Descárgatela haciendo click aquí!

 

  • Claúsulas de “suelo” con tipos de interés variables.

Como hemos visto, cuando nuestro tipo de interés es variable, este se calcula en cada fecha de revisión,  sumando al valor del índice de referencia (por ejemplo Euribor a 1 año), el valor del diferencial. Pero si nuestra hipoteca tiene una claúsula de suelo , quiere decir que tiene un interés mínimo y aunque la suma sea inferior a ese mínimo, el tipo de interés que nos aplicarán es ese mínimo. Veamos esto con unos ejemplos numéricos.

Tipo de interés variable de “Euribor a 1 año” más un diferencial de 1,5 ,  mínimo 3%.

Caso 1: en la fecha de revisión el Euribor a 1 año vale 2 %

El  tipo de interés de nuestro préstamo hasta la próxima revisión será del

2 + 1,5 = 3,5%  que es superior al mínimo. Nos aplican el 3,5%

Caso 2: en la fecha de revisión el “Euribor a 1 año” vale 0,75

El  tipo de interés de nuestro préstamo hasta la próxima revisión será del

0,75 + 1,5 = 2,25%,  que es inferior al mínimo del 3%. Nos aplican el 3%

¡ Tenemos que intentar que nuestras hipotecas no tengan cláusulas de suelo, ya que si las tuvieran,  no podremos beneficiarnos de bajadas de los tipos de interés que den como resultado tipos de interés inferiores a ese suelo!

  •  Tipo de interés de demora

Es el tipo de interés que nos aplicará en el caso de que nos retrasemos en el pago de nuestra cuota.  Suelen ser muy elevados y es frecuente que sea una cantidad fija, a sumar al tipo de interés vigente en el préstamo, por ejemplo el tipo de interés del préstamo + 6.

 Las comisiones posibles en un préstamo son:

  • Comisión de apertura. Se  paga en el momento de firmar el contrato.(es como si nos dieran el importe de nuestro préstamo menos el importe de esa comisión.
  • Comisión de estudio. Se pagaría también en el momento de firmar el contrato (no es frecuente en los préstamos hipotecarios)
  • Comisión de cancelación anticipada. (total o parcial).  Es una comisión que se aplicaría sobre el importe que queramos cancelar anticipadamente de nuestro préstamo.

En caso de que preveas que a lo largo de la vida del préstamo vas a disponer de ingresos extras para cancelar anticipadamente todo o parte del importe pendiente de tu préstamo hipotecario, te interesa negociar/forzar que esta comisión sea cero, o al menos muy baja.

  • Comisión de subrogación. Es una comisión que deberás pagar cuando traspases tu hipoteca a otro banco, se calcula sobre el importe pendiente del préstamo que  traspasas a otra entidad.

El tener una comisión de subrogación te dificultará en el futuro el que puedas negociar el traspaso de tu hipoteca  otro banco que te ofrezca condiciones más ventajosas, ya que tendrás que pagarla antes de poder llevarte tu hipoteca a otro banco.

  • Comisión de reclamación de posiciones deudoras. Es una comisión fija que pagarás cuando te retrases en el pago de la cuota de tu préstamo.

Cómo analiza un banco si te concede o no la hipoteca:

Los procedimientos varían de un banco a otro, pero básicamente suelen hacer lo siguiente:

  • Verifican, mediante una empresa tasadora, el valor de la casa que va a ser la garantía del préstamo.

( A la tasadora la pagas tú, con lo que quédate con el informe de tasación, que te puede servir para negociar con otro banco).

  • Calculan el ratio LTV (Loan To Value) = “importe del préstamo” / “valor tasado de la vivienda”, por ejemplo importe del préstamo =120.000€, valor tasado de la vivienda 200.000€ ratio 120.000/200.000= 0,60 = 60%

Cuanto menor sea el ratio, mejor, hay bancos que no admiten LTV ,mayores del 75% otros del 80%

  • Analizan si la casa es la primera vivienda de los solicitantes (su domicilio habitual) o si es una segunda vivienda. Los bancos prefieren que la hipotecas sea sobre la vivienda habitual ya que las personas tendemos a hacer todo lo posible para pagar la hipoteca y no perder nuestra vivienda habitual, pero somos más tolerantes con la pérdida de una segunda vivienda.
  • Analizan la finalidad del préstamo.  Es decir para qué se va a utilizar el dinero del préstamo hipotecario: Para comprar la casa o para otros fines. Los bancos prefieren que el préstamo hipotecario se utilice para comprar la casa que para otros fines. Por ello son menos exigentes a la hora de conceder una hipoteca para lo compra de la casa que si el dinero del préstamos se va a utilizar para otros fines.
  • Analizan el plazo del préstamo en relación con la edad de los solicitantes, para evitar que el préstamo se termine de pagar cuando los solicitantes estén jubilados, por ejemplo si los solicitantes tienen 40 años, no suelen ser admisibles plazos superiores a 25 años.
  • Analizan la capacidad de los solicitantes para pagar las cuotas del préstamo a lo largo de la vida del préstamo, para ello en caso de préstamos con tipo de interés variable, calculan la cuota correspondiente a un escenario de tipos de interés elevados, se analizan los préstamos que los titulares puedan tener en otros bancos para saber su endeudamiento actual y su historial de impagos. Si tiene historial de impagados o ya están muy endeudados con otros préstamos sus posibilidades de concesión del  préstamo se reducen enormemente.

Se calcula su capacidad de generar ingresos a largo plazo (nóminas, declaraciones de hacienda, tipo de contrato fijo o eventual, etc.) y se estiman los gastos que tienen, estimando algunos gastos en función del número de hijos, familiares a su cargo, cuotas de otros préstamos, etc.,etc.

En función de eso se calcula el dinero disponible para pagar la cuota y se calcula el % que representa la cuota del préstamo respecto de ese dinero disponible.  Deseablemente el pago de la cuota no debería representar más del 50% del dinero disponible.

En función de estos parámetros y aplicando las políticas de riesgos particulares de cada banco, se decide si te conceden el préstamo.

El banco nos podría: aprobar el préstamo,  denegarlo o aprobarlo con modificaciones, por ejemplo, disminuyendo el importe solicitado o pidiendo la incorporación de avalistas solventes, que respondan con su patrimonio, en caso de que los titulares del préstamo no pudieran pagar la cuota.

Qué mide el TAE de un préstamo hipotecario.

En un préstamo hipotecario el TAE mide el efecto de:

  • El tipo de interés. Cuando el tipo de interés es variable, se asume que el tipo de interés se calcula con el valor de índice de referencia actual
  • El importe de la comisión de apertura y de estudio si las hubiera.
  • La frecuencia de pago de la cuota, que suele ser mensual.
  • El coste de los posibles seguros u otros productos que sea obligatorio contratar.

El TAE no mide el efecto del resto de comisiones (cancelación anticipada, subrogación, reclamaciones de posiciones deudoras, etc.), pero esas comisiones nos pueden afectar muy negativamente en el futuro.

¿Qué me pueden obligar a contratar cuando contrato una hipoteca?.

Legalmente lo único obligatorio es contratar un seguro de incendios de tu vivienda con una compañía de seguros, en principio la que tu elijas, pero los bancos, en lugar de vender la hipoteca, suelen vender un “paquete de productos” con un precio determinado que incluye: la hipoteca, un seguro de vida para el titular que más aporta, que les asegure el cobro de la hipoteca en caso de fallecimiento y un seguro multiriesgo para la vivienda que hipotecan.

Además de esto  el banco suele exigir otras condiciones, como domiciliar las nóminas, etc. etc.

El banco está en su derecho de decirnos que, si no queremos comprar “el paquete de productos”, entonces el precio de la hipoteca es otro (en general superior).

¡Para que el banco pueda hacer esto, en la oferta de la hipoteca que nos hagan o en la publicidad, deben constar todos los productos del paquete que sean de obligada contratación!.

 

Si todo esto te parece muy complejo y quieres que te ayudemos, contacta con nosotros.

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